임대계약의 양도와 전대

자기건물을 가지지 않고 사업을 하는 사업주는, 세입자 입장으로 임대계약을 가지고 있다는 것은 보는 관점에 따라 권리이면서 의무이다. 권리라고 하는 것은 임대기간동안에는 세입자가 임대계약의 내용을 이행할 때 건물주가 함부로 세입자를 나가라고 한다든지 계약내용과 다른 것을 요구할 수 없다는 것을 의미한다. 또한 의무라고 하는 것은 계약기간중에는 세입자나 건물주 모두 임대계약의 내용을 모두 이행해야 한다는 것을 의미한다.

따라서 계약관계는 양 당사자 모두가 묶고 묶이는 관계이지 건물주의 횡포로 해석하든지 세입자의 권리만으로 해석할 수 없는 동등한 관계라는 것이다.

예를들어 임대계약에 나와있는 임대료 납부의무 혹은 기타 임대계약에 나와있는 의무사항들을 이행하지 않으면 세입자는 3일간의 통지를 받아 그 동안 계약내용의 위반사항을 고치지 않게되면 퇴거명령을 받을 수 있고 이와 관련한 모든 비용과 입대료의 납부의무가 여전히 남아있게 될 것이다.

세입자도 건물주의 위반사항이나 부당한 요구에 대응할 수 있고 그 시정을 요구할 수 있다. 하지만 같은 장소에서 계속 사업을 하고 싶은 세입자 입장에서는 다소 무리한 요구일지라도 들어주는 경향은 많은 것 같다. 하지만 건물주 입장에서도 세입자가 계약기간이 끝난다음에도 계속 남아 있어 주기를 바란다면 함부로 행동하지는 못할 것이란 점에서 마찬가지라 할 수도 있다.

문제는 세입자가 임대기간이 끝날 때까지 같은 건물에서 사업을 하지 않고 다른 사람에게 임대계약과 사업체를 양도(Assignment)하거나, 자기가 가지고 있는 임대계약의 기간이나 장소의 일부를 다른 사람에게 전대(Sublease)하는 경우에도 사업체를 양도받은 사람이 새로운 임대계약을 건물주와 맺지 않으면 기존의 세입자는 사업체와 임대계약을 사업체의 구매자에게 양도했음에도 불구하고 여전히 보증인과 마찬가지로 임대계약에 대해서 책임을 진다는 것이다.

물론 임대기간까지 책임을 진다는 것은 본인이 본래 계약하였던 임대기간까지를 의미하고 사업체를 인수한 사람이 다시 계약을 맺어 기간을 연장하였다면 그 기간에 대해서는 전혀

최근에 이와같이 사업체를 산 사람의 사업이 제대로 되지 않아 문을 닫은 경우, 그 사업체를 판 사람에게 밀린 임대료와 소송비용을 청구하는 사례가 많이 발생하고 있다. 따라서 사업체를 판매할 때도 사는 사람의 능력과 신용을 잘 살펴서 넘기는 것이 필요하다. 물론 건물주에게 임대료의 책임을 대신 지게 된다면, 사업체를 구매하다 문닫은 사람에게도 책임을 물을 수는 있으나 사업도 성공적으로 하지 못한 사람에게 금전적인 보상을 기대하기는 어려운 일일 것이다. 따라서 사업체를 팔 때에도 잘 살펴보는 것이 필요하다 할 것이다.

사업체의 임대계약과 독소조항

사업체를 인수할 때 가장 중요한 것중의 하나는 임대계약이다. 모든 계약이 그렇듯이 임대계약도 한 번 잘 못 계약을 해 놓으면 다른 구매자에게 사업체를 팔든 그대로 가지고 있든 계약기간내내 고생을 하고 큰 손해를 보게되며, 때에 따라서는 사업체를 파는 것도 불가능해 질 수 있다.

우선 사업체를 사는 사람 입장에서의 독소조항이라 할 수 있는 것들을 살펴보면, 사업체를 사기를 원하는 사람에게 임대계약을 양도해야 하는데, 1) 임대계약을 제삼자에게 양도(Assignment)하거나 전대(Sublease)하는 것이 금지되어있는 경우, 2) 임대계약을 양도하겠다고 건물주에게 요청하였을 때, 그 양도를 허가해 주는 것이 건물주가 아무런 기준없이 임의로 거절할 수도 있는 경우, 3) 임대계약의 양도에 대한 허가를 그냥해 주는 것이 아니라 양수인에게는 임대료를 임의로 올리거나 계약보증금을 증액을 허가의 전제조건으로 걸어 놓은 경우, 4) 양수인의 조건을 너무나 많은 재산, 경험, 사업체의 명성등 거의 불가능하게 해 놓은 경우, 5) 임대계약 양도허가를 요청하였을 때 임대계약 자체를 파기할 권한(Lease Termination Right)이 건물주에게 주어진 경우, 6) 임대계약과 관련하여 사업체를 판 금액까지 모두 건물주에게 주어야 한다고 정해진 경우, 또한 경우에 따라서는 7) 계약에는 없지만 임대계약을 양도하려면 키마니(Key Money)를 주어야 한다고 주장하는 건물주도 있다.

사업체를 사는 사람에게는 임대계약의 기간이 가장 중요할 터인데, 본래 정해진 임대기간 못지 않게 중요한 것이 옵션(Option)기간일 것이다. 옵션이란 세입자(Tenant)가 본래 주어진 임대기간이 끝났을 때 추가로 기간을 연장할 수 있는 선택권을 가진다는 뜻이다. 어떤 임대계약을 보면 세입자가 임대기간을 추가로 연장할 수 있는 선택권(Option)은 처음의 세입자에게만 주어지고, 그 후 임대계약의 양수인(Assignee)에게는 주어지지 않는다는 조항을 가지고 있는 경우가 있다. 이런 조항을 모르고 사업체를 파는 사람도 있고 사는 사람도 있으니 후에 옵션이 없음을 알고 사업체를 판 사람이나 부동산 브로커를 소송하겠다고 하는 사람들도 있으니 조심할 일이다. 물론 옵션기간동안에는 임대료가 어떻게 정해지는 지도 조심해서 살펴볼 일이다.

기타 독소조항과 조심해서 살펴볼 내용들을 간단히 살펴보면, 1) 공동구역비용(Common Area Charge)에 포함되는 항목들과 그 산정방법, (이를테면 행정비라고 해서 보통 15%까지도 추가로 부과하는 경우가 많이있다.) 2) 페센티지 임대료(Percentage Rent)의 산정방법, 3) 임대료 인상의 산정방법 (옵션기간 포함), 4) 건물주가 가지고 있는 장소이전권 (Relocation Right)과 관련한 세부조항 등도 조심해서 살펴보아야 하고, 마지막으로 사업체를 구매하는 사람의 경우는 만일 에스크로가 종료되기전 임대계약을 미리 서명하여야 한다면 반드시 매매계약의 종료를 전제조건으로 임대계약이 유효하다는 내용으로 서명해야만 한다.