세입자가 문닫고 없어 졌을 때

임대계약 기간 중 세입자가 문 닫고 없어 졌을 때 건물주는 그냥 들어가서 다른 사람에게 임대를 주면 되는가 하는 질문을 많이 받는다. 비록 임대료는 내지 않고 있다가 아무런 말도 없이 세입자가 나가고 없는 것 같을지라도 임대계약이 있는데 임대계약은 계속 유효한 것인지 그렇다면 퇴거명령신청을 법원에서 받아야만 하는 것인가 하는 것이다. 특히 장비나 재고, 가구 등을 남겨두고 사라졌을 때 더욱 딜레마에 빠지는 것 같다. 그대로 놓아 두자니 임대료도 받지 못하면서 장소를 놀리는 것이 되고 법원의 명령없이 장비나 재고를 옮겨 놓거나 처분했다가 법적인 책임을 지는 것은 아닌지 그렇다고 퇴거명령을 받아내자니 시간과 돈이 많이 드는 일이라 망설이게 되는 것이다.

이렇게 14일이상 임대료를 밀리고 세입자가 사업을 포기한 것으로 합리적으로 믿어질 때는 법이 정한 양식에 따라 실제 임대장소를 포기한 것인지를 묻는 통지를 세입자에게 직접 전달하거나 편지로 보내면 된다. 세입자는 이 통지를 직접 전달받은 후 15일 이내에, 편지로 받았으면 18일 이내에 건물주에게 임대장소를 포기한 것이 아니라고 답변을 해야만 된다. 보통의 경우는 실제 포기한 것이 대부분이기 때문에 아무런 답변도 없을 것이다. 물론 답변이 있다고 하더라도 임대계약 위반으로 법적 퇴거명령과정을 밟으면 된다. 다만 비용과 시간이 더 들기 때문에 불편해 지는 것 뿐이다.

임대장소에 남아 있던 재산들에 대해서는 역시 세입자에게 소유권을 주장할 수 있다는 통지를 보낼 수 있는데 이 통지를 직접 전달받은 후 15일 이내에, 편지로 받았으면 18일 이내에 건물주에게 남아있던 재고나 장비 등 재산을 포기한 것이 아니라고 답변을 해야만 된다. 만일 남아 있는 재산의 가치가 300달러 이하라면 건물주가 갖거나 마음대로 처분할 수 있고 그 이상이면 공매를 통해서 처분하고 비용을 제외한 금액은 카운티정부로 보내게 된다. 전 세입자가 그 금액을 받고 싶으면 카운티 정부에 1년 이내에 청구하면 된다.

이와같이 법인 정한 절차에 따라 처분하면 시간과 금액이 절약될 뿐만 아니라 남아있는 재산을 법적절차를 거치지 않고 처분하면 그에 따른 피해보상을 해 주어야 할 수도 있게 되고 임대장소에 대해서도 깨끗하게 청소를 한 후 새로운 세입자에게 합법적으로 넘길 수 있게 되는 것이다.

따라서 이런 경우에 가장 확실한 방법은 법이 정한 방식으로 법이 정한 양식을 이용하여 통지하고 그에따라 처분해야만 한다는 것이다. 그럴 때 비용도 절약되고 기간도 줄어들 뿐만아니라 확실한 절차라는 것이다.

임대계약과 후순위(Subordination)조항

기본적으로 부동산에 대한 권리는 순서가 중요하다. 은행이 융자를 해주고 부동산에 담보를 걸어 놓은 것도 부동산에 대한 권리이고 임대계약을 통해서 임차인이 되어 사업을 하는 것도 그 부동산에 대한 권리이다. 따라서 누가 그 부동산에 우선순위의 권리를 갖는가 하는 것은 매우 중요한 일이다. 예를들어 융자를 해주고 먼저 담보를 설정한 은행은 후순위의 은행보다 차압을 하고 경매처분을 할 때 먼저 금액을 지불받을 권리가 있는 것이다.

마찬가지로 임대계약의 경우도 부동산에 대한 담보와 마찬가지로 부동산에 대한 권리이기 때문에 임대계약이 등기되거나 입주하기 이전에 등기된 담보설정이라면 그 담보설정이 우선순위를 가지게 되고 따라서 임차인의 퇴거를 요구할 수 있는 것이다. 반대로 말하면 융자를 해 준 은행의 입장에서는 경매처분을 하게 되도 이미 임대계약을 가지고 입주해 있는 임차인들은 그대로 놓아둘 수밖에 없다는 것이되고 이는 경매처분하는데 제약 사항이 되기도 한다.

그래서 은행은 이런 경우라면 건물주에게 융자해 주기를 꺼릴 수 밖에 없고, 일반적으로 이를 해결하기 위해서 융자를 해 주는 조건으로 모든 입주자에게 후순위계약(Subordination Agreement)이란 것을 서명 받아오라고 요구하기도 한다. 후순위계약이란 비록 임대계약이 은행융자보다 먼저 발생했지만 법적으로 은행융자보다 임대계약을 후순위에 놓도록 하는 것이 동의한다는 것을 말한다. 하지만 이미 입주해 있는 세입자 입장에서는 꼭 이를 서명해야 하는 의무가 없는 관계로 서명하지 않는 세입자가 하나라도 있다면 은행융자를 포기해야 될 수밖에 없을 것이다.

따라서 건물주가 작성하는 임대계약에는 후순위조항을 미리 삽입해 놓든지, 아니면 후에 건물주가 세입자에게 후순위계약을 서명하라고 하면 몇 일이내에 반드시 서명해야만 하며 이를 하지 않으면 임대계약위반이라는 조항을 미리 넣어 놓는 것이 일반적이다. 세입자의 입장에서는 건물주가 융자금 상환을 못해서 건물이 경매처분된다고 해서 자기는 임대금을 잘 내고 있었는데 쫒겨나는 황당한 상황을 피하기 위해서 세입자가 임대금을 잘 내고 있으면 퇴거시키지 못한다는 교란방지 및 직권대리조항(Nondisturbance and Attornment)을 잘 규정해 놓는 것이 필요하다.

이와같이 임대계약의 내용은 건물주와 세입자의 이해관계가 서로 상충하는 부분이 많이 있으니 잘 살펴보고 서명하는 것이 중요하다.

입주자의 퇴거절차

상업용부동산의 경우나 주거용부동산의 경우나 여러가지 이유로 임대계약을 지키지 않는 경우가 많아 할 수 없이 입주자를 퇴거시켜야 할 때는 절차를 정확히 밟아야 한다.

임대계약이 있을 때는 우선 임대계약의 내용이 따르는 것이 원칙이다. 일반적으로 가장 흔한 임대계약위반으로는 임대료를 제 때에 내지 않는 것이다. 이 때 퇴거명령을 법원에서 받아 내려면 우선 3일의 통지(3 day notice)를 세입자에게 보내야 한다. 3일의 통지에는 밀린 임대료나 기타 임대계약의 위반내용을 적어서 이를 3일 이내에 시정하도록 하는 통지이다. 법원으로부터 퇴거명령을 받는 소송을 제기하려면 우선 세입자에게 최소 3일간의 시간을 줘서 3일이내에 위반사항을 해결하도록 기회를 주도록 되어있다.

이렇게 3일간의 기회를 주었는데도 문제가 해결되지 않으면 건물주는 퇴거소송을 법원에 접수하고 세입자에게 소장을 전달해야 한다. 소장을 받은 세입자는 소장을 받은 날로부터 5일 이내에 법원에 답변서를 제출해야 하고 만일 답변을 접수하지 않으면 건물주는 보통 한달 정도 이내에 궐석판결을 받아 세입자가 장소를 비우도록 명령을 받아낼 수 있다. 이 방법이 가장 빠르게 세입자를 퇴거시키는 방법이다.

하지만 만일 세입자가 소장을 받은 후 5일이내에 답변서를 법원에 접수시키게되면 궐석판결은 받을 수 없고 정식 재판절차를 밟아야 한다. 물론 퇴거소송은 일반 소송과 달리 신속히 처리되지만 그래도 일단 세입자가 답변을 접수시켜 소송과정을 거쳐야 되면 일단은 시간이 많이 걸리게 된다. 일반적으로 주거용 건물의 경우라면 문제가 있는 것을 제대로 수리해 주지 않았다는 등 살 만한 환경이 아니었다는 등의 문제를 근거로 답변을 할 수도 있다. 물론 답변의 내용이 근거가 있는 것이라면 건물주가 질 수도 있는 것이고 퇴거를 시키지 못 할 수도 있다.

퇴거판결이 나왔다고 즉시 강제적으로 건물에서 쫒아내는 것은 아니고 건물주는 법원에 집행명령을 신청해서 마샬이 직접 전달하도록 하는 것이 필요하다. 이 집행명령서에는 5일이내에 모든 소지품을 가지고 나가라는 명령이 있고 이를 지키지 않을 때는 강제로 끌어내고 안에 있는 물건들은 적정의 보관료를 요구하며 보관할 수 있고 18일 이내에 찾아가지 않으면 경매처분하든지 전체 가치가 300불이하면 건물주가 그냥 가질 수도 있다.

부동산의 경매처분과 세입자

많은 돈을 투자해서 사업을 하다가 사업체가 있는 건물의 건물주가 은행융자금을 갚지 못해서 건물이 제삼자에게 넘어갔을 때, 전 건물주와의 임대계약은 어떻게 되는지는 중요한 문제이다. 기존의 임대계약은 파기가 되는 것인지, 혹은 그대로 유지가 되는 것인지, 임대금액은 올릴 수 있는 것인지 등에 관해 문의하시는 분들을 많이 보았다.

일단 원칙적인 면에서 본다면, 부동산에 대한 권리는 순서가 중요하다. 이를테면 부동산을 담보로 은행에서 돈을 꿨다면 담보권을 등기한 순서가 중요하게 되는 것이다. 임대계약도 부동산에 대한 권리임으로 은행융자가 먼저인지 임대계약을 한 것이 먼저 인지가 기본적으로는 중요하다. 따라서 임대계약에 다른 아무런 조항이 없다면 건물주가 지불하지 못한 융자계약이 임대계약보다 먼저라면 건물이 경매처분으로 새로운 건물주에게 소유권이 넘어갔을 때 임대계약은 경매처분과 함께 없어지게 된다.

부동산이 융자금의 체납에 따라 경매로 건물주가 바뀌었다고 해서 세입자를 나가게 하는 것이 건물주나 세입자 모두에게 이득이 되지 않을 수 있다. 경매에서 구입하는 새로운 건물주는 세입자가 계속 임대료를 지불하기를 원할 수 있고, 세입자도 계속 같은 장소에서 사업을 유지하기 원할 것이기 때문이다.

따라서 이런 문제에 대비해서 임대계약에는 여러가지 조항이 들어있다. 은행이 융자를 해줄때 보통은 은행의 부동산에대한 권리순서가 세입자를 포함한 남들보도 우선순위이기 원하기 때문에, 이를 예상해서 건물주는 우선순위종속(Subordination)조항을 임대계약에 넣는 경우가 많은데 이런 조항이 있으면 은행이 세입자가 있는 상태에서 융자를 해 줬어도 세입자보다 우선순위의 권리를 갖게된다. 그 결과 은행이 경매를 하게 되면 새 건물주는 세입자를 나가라고 할 수 있는 권리를 갖게되는 것이다. 이 것은 세입자에게 너무 심한 조항이라, 세입자가 임대료를 체납하지 않고 잘 내고 있으면 기존의 세입자를 나가라고 하지 못한 다는 권리유지조항(Non-disturbance Agreement)를 포함시켜 세입자의 권리를 보호하기도 한다. 여기에 추가하여 세입자가 새로운 건물주가 나타났을 때 임대계약이 경매에 의해 파기되었으니 이제는 임대계약에 묶여있지 않으니 문닫고 나가겠다고 선언할 수도 있으니, 이를 피하기 위하여 양도승인조항(Attornment)을 넣어서 건물주가 바뀌더라도 새로운 건물주를 임대계약의 당사자로 인정할 것이라는 것을 미리 임대계약에 포함시키는 경우도 있다.

이와같이 임대계약은 포함된 내용에 따라 권리와 의무가 크게 달라지니 계약하기 전에 전문가의 조언을 받는 것이 필수적이라 할 것이다.

임대계약의 양도와 전대

자기건물을 가지지 않고 사업을 하는 사업주는, 세입자 입장으로 임대계약을 가지고 있다는 것은 보는 관점에 따라 권리이면서 의무이다. 권리라고 하는 것은 임대기간동안에는 세입자가 임대계약의 내용을 이행할 때 건물주가 함부로 세입자를 나가라고 한다든지 계약내용과 다른 것을 요구할 수 없다는 것을 의미한다. 또한 의무라고 하는 것은 계약기간중에는 세입자나 건물주 모두 임대계약의 내용을 모두 이행해야 한다는 것을 의미한다.

따라서 계약관계는 양 당사자 모두가 묶고 묶이는 관계이지 건물주의 횡포로 해석하든지 세입자의 권리만으로 해석할 수 없는 동등한 관계라는 것이다.

예를들어 임대계약에 나와있는 임대료 납부의무 혹은 기타 임대계약에 나와있는 의무사항들을 이행하지 않으면 세입자는 3일간의 통지를 받아 그 동안 계약내용의 위반사항을 고치지 않게되면 퇴거명령을 받을 수 있고 이와 관련한 모든 비용과 입대료의 납부의무가 여전히 남아있게 될 것이다.

세입자도 건물주의 위반사항이나 부당한 요구에 대응할 수 있고 그 시정을 요구할 수 있다. 하지만 같은 장소에서 계속 사업을 하고 싶은 세입자 입장에서는 다소 무리한 요구일지라도 들어주는 경향은 많은 것 같다. 하지만 건물주 입장에서도 세입자가 계약기간이 끝난다음에도 계속 남아 있어 주기를 바란다면 함부로 행동하지는 못할 것이란 점에서 마찬가지라 할 수도 있다.

문제는 세입자가 임대기간이 끝날 때까지 같은 건물에서 사업을 하지 않고 다른 사람에게 임대계약과 사업체를 양도(Assignment)하거나, 자기가 가지고 있는 임대계약의 기간이나 장소의 일부를 다른 사람에게 전대(Sublease)하는 경우에도 사업체를 양도받은 사람이 새로운 임대계약을 건물주와 맺지 않으면 기존의 세입자는 사업체와 임대계약을 사업체의 구매자에게 양도했음에도 불구하고 여전히 보증인과 마찬가지로 임대계약에 대해서 책임을 진다는 것이다.

물론 임대기간까지 책임을 진다는 것은 본인이 본래 계약하였던 임대기간까지를 의미하고 사업체를 인수한 사람이 다시 계약을 맺어 기간을 연장하였다면 그 기간에 대해서는 전혀

최근에 이와같이 사업체를 산 사람의 사업이 제대로 되지 않아 문을 닫은 경우, 그 사업체를 판 사람에게 밀린 임대료와 소송비용을 청구하는 사례가 많이 발생하고 있다. 따라서 사업체를 판매할 때도 사는 사람의 능력과 신용을 잘 살펴서 넘기는 것이 필요하다. 물론 건물주에게 임대료의 책임을 대신 지게 된다면, 사업체를 구매하다 문닫은 사람에게도 책임을 물을 수는 있으나 사업도 성공적으로 하지 못한 사람에게 금전적인 보상을 기대하기는 어려운 일일 것이다. 따라서 사업체를 팔 때에도 잘 살펴보는 것이 필요하다 할 것이다.

담보물 처분(Foreclosure)과 입주자의 퇴거문제

많은 건물주들이 비싼가격에 산 부동산에 대한 대출금을 지불하지 못하여 가지고 있는 아파트 등이 은행에 넘어가거나 담보물의 경매처분으로 소유권이 이전되는 경우가 요즘들어 많이 발생하고 있으며, 이에따라 아파트를 임대하고 있는 입주자들은 퇴거를 당하는 것이 아닌가하는 불안감에 문의하는 경우가 많이 있었다.

부동산에 대한 권리는 그 순서가 중요하다. 담보권을 설정하더라도 먼저 등기한 사람이 우선순위를 가지게 되고, 우선권을 가진 사람이 그 권리를 행사할 수 있고 은행으로 넘어간 경우나 경매처분된 경우에도 기본적으로는 우선권을 가진 사람이 입주자에 대해서도 퇴거명령을 받을 수 있다. 이 것이 바로 캘리포니아의 기본법(CCP §1161)이지만 로스엔젤레스, 샌프란시스코, 싼타모니카, 글렌데일 등 임대안정조례가 발효되어 있는 곳들에서는 단순히 건물주가 은행대출금을 지불하지 못해서 담보물 처분으로 소유권이 바뀌었다고 해서 새로운 소유주 혹은 은행이 입주자를 퇴거시키지 못하게 되어있다. 로스엔젤레스의 예를들면 입주자를 퇴거시키려면 조례가 정하고 있는 열두가지 사유에 해당하지 않으면 입주자를 퇴거시키지 못한다고 하였고, 이 부분에 대해서 1985년에 시의 조례가 캘리포니아법에 우선하는지에 관한 소송(Gross v. Superior Court (1985) 171 Cal.App.3d 265)에서 시의 조례가 우선한다는 판시가 있은 이후에는 더 이상의 논쟁은 없다.

하지만 이 조례는 1가구 개인주택에는 적용되지 않음으로 단독주거주택을 임대한 입주자는 본래의 캘리포니아 법안에 따라 퇴거 당할 수 있으니 다르게 적용된다고 할 수 있다. 따라서 입주자가 임대료를 아무리 잘 내고 있었다고 할 지라도, 건물주가 은행대출금을 지불하지 않았다면 은행은 소유권을 건물주로 부터 이어받든지 경매처분하는 경우 입주자도 퇴거명령을 받을 수 있다는 것을 의미한다.

물론 개인주택을 임대한 경우가 아니더라도, 단순히 은행으로 넘어갔다든지 경매처분되었다든지의 이유가 아닌 다른 정당한 사유로 인한 퇴거는 언제나 가능하다. 이를테면 임대료를 내지 않거나, 불법행위를 저지지르거나, 혹은 임대기간이 종료되고 비슷한 조건의 같은 기간동안의 임대계약연장을 거부하는 등의 입주자의 경우에는 퇴거시킬 수 있는 방법이 있다.

합법적으로 입주자를 퇴거시키는 경우라도 임대를 종료시키려면 30일의 고지가 필요하고, 1년 이상을 산 입주자의 경우에는 60일의 고지가 필요하며, 건물을 철거 하든지 건물의 임대를 더 이상하지 않는 경우에는 120일의 고지가 필요하고, 입주자가 불법적인 일을 하든지 임대료를 내지 않는 경우에는 3일의 고지가 필요하다.

결론적으로 말하면 로스엔젤레스에 있는 일반 아파트의 경우에는 임대료를 잘내고 임대계약을 잘 준수하고 있는 경우에는 건물주가 은행의 대출금을 지불하지 않아서 Foreclosure되는 경우라도 큰 걱정을 할 이유는 없다는 것이다.

사업체의 임대계약과 독소조항

사업체를 인수할 때 가장 중요한 것중의 하나는 임대계약이다. 모든 계약이 그렇듯이 임대계약도 한 번 잘 못 계약을 해 놓으면 다른 구매자에게 사업체를 팔든 그대로 가지고 있든 계약기간내내 고생을 하고 큰 손해를 보게되며, 때에 따라서는 사업체를 파는 것도 불가능해 질 수 있다.

우선 사업체를 사는 사람 입장에서의 독소조항이라 할 수 있는 것들을 살펴보면, 사업체를 사기를 원하는 사람에게 임대계약을 양도해야 하는데, 1) 임대계약을 제삼자에게 양도(Assignment)하거나 전대(Sublease)하는 것이 금지되어있는 경우, 2) 임대계약을 양도하겠다고 건물주에게 요청하였을 때, 그 양도를 허가해 주는 것이 건물주가 아무런 기준없이 임의로 거절할 수도 있는 경우, 3) 임대계약의 양도에 대한 허가를 그냥해 주는 것이 아니라 양수인에게는 임대료를 임의로 올리거나 계약보증금을 증액을 허가의 전제조건으로 걸어 놓은 경우, 4) 양수인의 조건을 너무나 많은 재산, 경험, 사업체의 명성등 거의 불가능하게 해 놓은 경우, 5) 임대계약 양도허가를 요청하였을 때 임대계약 자체를 파기할 권한(Lease Termination Right)이 건물주에게 주어진 경우, 6) 임대계약과 관련하여 사업체를 판 금액까지 모두 건물주에게 주어야 한다고 정해진 경우, 또한 경우에 따라서는 7) 계약에는 없지만 임대계약을 양도하려면 키마니(Key Money)를 주어야 한다고 주장하는 건물주도 있다.

사업체를 사는 사람에게는 임대계약의 기간이 가장 중요할 터인데, 본래 정해진 임대기간 못지 않게 중요한 것이 옵션(Option)기간일 것이다. 옵션이란 세입자(Tenant)가 본래 주어진 임대기간이 끝났을 때 추가로 기간을 연장할 수 있는 선택권을 가진다는 뜻이다. 어떤 임대계약을 보면 세입자가 임대기간을 추가로 연장할 수 있는 선택권(Option)은 처음의 세입자에게만 주어지고, 그 후 임대계약의 양수인(Assignee)에게는 주어지지 않는다는 조항을 가지고 있는 경우가 있다. 이런 조항을 모르고 사업체를 파는 사람도 있고 사는 사람도 있으니 후에 옵션이 없음을 알고 사업체를 판 사람이나 부동산 브로커를 소송하겠다고 하는 사람들도 있으니 조심할 일이다. 물론 옵션기간동안에는 임대료가 어떻게 정해지는 지도 조심해서 살펴볼 일이다.

기타 독소조항과 조심해서 살펴볼 내용들을 간단히 살펴보면, 1) 공동구역비용(Common Area Charge)에 포함되는 항목들과 그 산정방법, (이를테면 행정비라고 해서 보통 15%까지도 추가로 부과하는 경우가 많이있다.) 2) 페센티지 임대료(Percentage Rent)의 산정방법, 3) 임대료 인상의 산정방법 (옵션기간 포함), 4) 건물주가 가지고 있는 장소이전권 (Relocation Right)과 관련한 세부조항 등도 조심해서 살펴보아야 하고, 마지막으로 사업체를 구매하는 사람의 경우는 만일 에스크로가 종료되기전 임대계약을 미리 서명하여야 한다면 반드시 매매계약의 종료를 전제조건으로 임대계약이 유효하다는 내용으로 서명해야만 한다.