임대계약과 금반언증명서(Estoppel Certificate)

장소를 임대해서 사업을 하다보면 건물주가 금반언증명서를 주면서 서명하라고 하는 경우가 있다. 금반언증명서라는 것은 임차인과 임대인과의 임대계약관계에 관한 사실들을 제삼자에게 확인시켜주는 서류인데 법적인 중요성을 가지고 있으므로 조심해서 작성하고 서명해야만 한다.

보통의 임대계약에는 건물주가 임대인으로서 금반언증명서를 사업주인 임차인에게 그 내용을 작성하고 서명해서 제출하라고 하면 일정 기간내에 그렇게 해야만 한다는 조항이 있는 것이 일반적이다. 이런 임대계약조항이 있는데도 임차인이 건물주의 요구에 따르지 않으면 임대계약위반으로 퇴거명령조치를 취할 수도 있다.

금반언증명서를 임차인이 작성하도록 하는 것은 1) 임대계약이 현재 유효하며, 변경되거나 수정되지는 않았는지, 2) 건물주가 임대계약에 따라 해야하는 모든 의무를 수행하였는지, 3) 공사비 등 건물주가 지불해야 하는 금액이 있다면 그 모든 금액이 지불되었는지, 4) 건물주가 임대인으로서 임대계약의 내용을 시행하는데 임차인으로서 반대할 수 있는 어떤 요구나 주장할 바가 있는지, 5) 임대금액은 모두 지불되었으며, 미리 지불된 금액이나 미지불된 임대액은 있는지, 그리고 6) 보증금으로 지불한 금액은 얼마인지 등을 확인하여 줄것을 요구하는 것이다.

이렇게 임차인이 금반언증명서에 기술한 내용를 바탕으로 그 부동산을 사는 사람이나, 그 부동산을 담보로 융자를 해주는 은행이 사거나 융자하는 판단의 근거로 사용하게 되는 것으로 임차인이 협조해 주지 않으면 융자를 못하게 되거나 부동산을 팔지 못하게 되는 일이 발생할 수도 있으므로 건물주는 일정기간내에 작성해 달라고 요구하는 것이다. 또한 은행이나 건물의 매입자 입장에서는 그 내용을 바탕으로 판단을 내렸으므로 임차인은 후에 금반언증명서에 적혀 있는 내용이 사실과 다르다고 주장하는 것이 금지되게 되는 것이다.

따라서 임차인은 금반언증명서를 작성할 때 정확한 정보가 적히도록 조심해야 할 것이고 건물주가 이미 그 내용을 모두 기입한 상태에서 임차인에게 서명하라고 한다면 그 내용이 사실과 부합하는지를 정확하게 살펴보고 사실과 다르면 수정해서 서명할 일이다. 건물주 입장에서는 이런 기록을 받아 둠으로서 후에 발생할 수도 있는 분쟁의 소지를 없앨 수 있는 장점도 있다.

부동산의 임대기간과 연장

사업을 하는데 있어서 아마도 가장 중요한 것이 임대계약일 것이다. 비용으로도 가장 큰 비중을 차지하고 있고 임대계약이 없으면 건물주가 나가라고 하면 나가야 되니 계속 사업을 할 수 있는 권리를 확보해 둔다는 측면에서도 중요한 일이다.

하지만 사업을 하다보면 많은 변수가 있으니 무조건 긴 기간의 임대계약을 가지고 있는 것이 도움이 좋기만 한 것은 아니다. 사업이 뜻대로 되지 않을 때는 사업을 접고 빨리 나오는 것이 득이 될 수도 있기 때문이다.

임대계약의 계약기간에는 원래 정해진 기본기간이 있고, 일정기간내에 기간을 연장하기 원한다는 의사를 표시하면 추가로 임대기간을 연장할 수 있는 옵션을 가지는 경우도 있다. 이런 옵션은 사업을 하는 사람에게는 항상 도움이 되는 것으로 많이 가질수록 도움이 될 것이다. 따라서 임대계약을 할 때 항상 옵션을 많이 받도록 하는 것이 도움이 될 것이고, 옵션기간 중의 임대비 등도 미리 합의해 놓는 것이 도움이 된다. 항상 도움이 된다는 뜻은 기간을 연장하는 것이 도움이 되지 않는다고 생각되면 옵션을 행사하지 않으면 되기 때문이다.

임대기간 연장을 위한 선택권을 행사할 수 있는 옵션조항에는 옵션을 행사할 수 있는 권리는 처음 임대계약을 한 당사자에게만 해당한다는 조항이 있는 경우가 많은데 처음 임대계약을 받아서 사업을 하다가 권리금을 받고 사업체를 팔고 싶을 때 이런 조항이 있으면 사업체를 인수한 사람은 옵션을 행사할 권리가 없으니 조심해야 한다.

연장된 기간동안의 임대금액은 당시의 시장가격에 따라 정한다, 혹은 물가인상률에 따라 인상된다, 혹은 고정의 비율에 따라 계속 인상된다는 등의 조항이 있는데 사업을 하는 사람 입장에서는 일정 액수가 되었든 아니면 일정의 정해진 인상률에 따라 인상되는 것으로 미리 고정되어 있는 것이 유리하다. 일단 정해진 것을 아는 상태에서 선택권을 행사하는 것이 유리하기 때문이다.

임대기간을 연장할 때 연장한다는 내용과 임대계약의 다른 내용을 수정한다는 것을 서명하도록 요구되는 경우가 많은데, 그 내용을 정확하게 이해하고 합의하지 않은 상태에서 무조건 서명하는 것을 많이 본다. 계약의 연장과 그에 따른 수정안은 또 하나의 계약임으로 이 또한 그 내용을 전문가와 상의하여 합의하는 것이 중요하다.

부동산의 경매처분과 세입자

많은 돈을 투자해서 사업을 하다가 사업체가 있는 건물의 건물주가 은행융자금을 갚지 못해서 건물이 제삼자에게 넘어갔을 때, 전 건물주와의 임대계약은 어떻게 되는지는 중요한 문제이다. 기존의 임대계약은 파기가 되는 것인지, 혹은 그대로 유지가 되는 것인지, 임대금액은 올릴 수 있는 것인지 등에 관해 문의하시는 분들을 많이 보았다.

일단 원칙적인 면에서 본다면, 부동산에 대한 권리는 순서가 중요하다. 이를테면 부동산을 담보로 은행에서 돈을 꿨다면 담보권을 등기한 순서가 중요하게 되는 것이다. 임대계약도 부동산에 대한 권리임으로 은행융자가 먼저인지 임대계약을 한 것이 먼저 인지가 기본적으로는 중요하다. 따라서 임대계약에 다른 아무런 조항이 없다면 건물주가 지불하지 못한 융자계약이 임대계약보다 먼저라면 건물이 경매처분으로 새로운 건물주에게 소유권이 넘어갔을 때 임대계약은 경매처분과 함께 없어지게 된다.

부동산이 융자금의 체납에 따라 경매로 건물주가 바뀌었다고 해서 세입자를 나가게 하는 것이 건물주나 세입자 모두에게 이득이 되지 않을 수 있다. 경매에서 구입하는 새로운 건물주는 세입자가 계속 임대료를 지불하기를 원할 수 있고, 세입자도 계속 같은 장소에서 사업을 유지하기 원할 것이기 때문이다.

따라서 이런 문제에 대비해서 임대계약에는 여러가지 조항이 들어있다. 은행이 융자를 해줄때 보통은 은행의 부동산에대한 권리순서가 세입자를 포함한 남들보도 우선순위이기 원하기 때문에, 이를 예상해서 건물주는 우선순위종속(Subordination)조항을 임대계약에 넣는 경우가 많은데 이런 조항이 있으면 은행이 세입자가 있는 상태에서 융자를 해 줬어도 세입자보다 우선순위의 권리를 갖게된다. 그 결과 은행이 경매를 하게 되면 새 건물주는 세입자를 나가라고 할 수 있는 권리를 갖게되는 것이다. 이 것은 세입자에게 너무 심한 조항이라, 세입자가 임대료를 체납하지 않고 잘 내고 있으면 기존의 세입자를 나가라고 하지 못한 다는 권리유지조항(Non-disturbance Agreement)를 포함시켜 세입자의 권리를 보호하기도 한다. 여기에 추가하여 세입자가 새로운 건물주가 나타났을 때 임대계약이 경매에 의해 파기되었으니 이제는 임대계약에 묶여있지 않으니 문닫고 나가겠다고 선언할 수도 있으니, 이를 피하기 위하여 양도승인조항(Attornment)을 넣어서 건물주가 바뀌더라도 새로운 건물주를 임대계약의 당사자로 인정할 것이라는 것을 미리 임대계약에 포함시키는 경우도 있다.

이와같이 임대계약은 포함된 내용에 따라 권리와 의무가 크게 달라지니 계약하기 전에 전문가의 조언을 받는 것이 필수적이라 할 것이다.