부동산의 경매처분과 세입자

많은 돈을 투자해서 사업을 하다가 사업체가 있는 건물의 건물주가 은행융자금을 갚지 못해서 건물이 제삼자에게 넘어갔을 때, 전 건물주와의 임대계약은 어떻게 되는지는 중요한 문제이다. 기존의 임대계약은 파기가 되는 것인지, 혹은 그대로 유지가 되는 것인지, 임대금액은 올릴 수 있는 것인지 등에 관해 문의하시는 분들을 많이 보았다.

일단 원칙적인 면에서 본다면, 부동산에 대한 권리는 순서가 중요하다. 이를테면 부동산을 담보로 은행에서 돈을 꿨다면 담보권을 등기한 순서가 중요하게 되는 것이다. 임대계약도 부동산에 대한 권리임으로 은행융자가 먼저인지 임대계약을 한 것이 먼저 인지가 기본적으로는 중요하다. 따라서 임대계약에 다른 아무런 조항이 없다면 건물주가 지불하지 못한 융자계약이 임대계약보다 먼저라면 건물이 경매처분으로 새로운 건물주에게 소유권이 넘어갔을 때 임대계약은 경매처분과 함께 없어지게 된다.

부동산이 융자금의 체납에 따라 경매로 건물주가 바뀌었다고 해서 세입자를 나가게 하는 것이 건물주나 세입자 모두에게 이득이 되지 않을 수 있다. 경매에서 구입하는 새로운 건물주는 세입자가 계속 임대료를 지불하기를 원할 수 있고, 세입자도 계속 같은 장소에서 사업을 유지하기 원할 것이기 때문이다.

따라서 이런 문제에 대비해서 임대계약에는 여러가지 조항이 들어있다. 은행이 융자를 해줄때 보통은 은행의 부동산에대한 권리순서가 세입자를 포함한 남들보도 우선순위이기 원하기 때문에, 이를 예상해서 건물주는 우선순위종속(Subordination)조항을 임대계약에 넣는 경우가 많은데 이런 조항이 있으면 은행이 세입자가 있는 상태에서 융자를 해 줬어도 세입자보다 우선순위의 권리를 갖게된다. 그 결과 은행이 경매를 하게 되면 새 건물주는 세입자를 나가라고 할 수 있는 권리를 갖게되는 것이다. 이 것은 세입자에게 너무 심한 조항이라, 세입자가 임대료를 체납하지 않고 잘 내고 있으면 기존의 세입자를 나가라고 하지 못한 다는 권리유지조항(Non-disturbance Agreement)를 포함시켜 세입자의 권리를 보호하기도 한다. 여기에 추가하여 세입자가 새로운 건물주가 나타났을 때 임대계약이 경매에 의해 파기되었으니 이제는 임대계약에 묶여있지 않으니 문닫고 나가겠다고 선언할 수도 있으니, 이를 피하기 위하여 양도승인조항(Attornment)을 넣어서 건물주가 바뀌더라도 새로운 건물주를 임대계약의 당사자로 인정할 것이라는 것을 미리 임대계약에 포함시키는 경우도 있다.

이와같이 임대계약은 포함된 내용에 따라 권리와 의무가 크게 달라지니 계약하기 전에 전문가의 조언을 받는 것이 필수적이라 할 것이다.

유질처분(Foreclosure)의 절차와 대책

요즘들어 부동산의 할부금을 체납해서 유질공매처분을 당하게 되는 경우가 많아졌다. 이와 관련된 법을 미리 알아서 대비하는 것이 도움이 될 것이다.

유질처분은 제일먼저 채무자가 할부금을 체납하면서 시작된다. 캘리포니아의 경우를 중심으로 살펴보면 체납을 하게되면 채권자는 체납통지(Notice of Default)를 보내게 되는데 보통은 두 번이상 체납을 해야 체납통지를 보내는 것이 일반적이고, 그 후 3개월 후 공매일자를 정하게 되면 공매통지서(Notice of Trustee Sale)를 보내게 된다. 공매일 5일 전까지 모든 채무를 청산하지 않으면 공매(Foreclosure Sale)를 통해 최고 입찰자에게 해당 부동산의 소유권을 넘기는 것으로 유질처분은 끝나게 된다.

하지만 현재 경기상황에서 유질처분의 급격한 증가가 상황을 악화시킨다고 보고 캘리포니아주는 작년부터 2013년 1월 1일까지 한정적으로 2003년 1월 1일부터 2007년 12월 31일까지 발생한 주거주택에 한해서 체납통지를 보내기 전 특별한 노력을 하도록 하였다. 이 특별한 노력으로 채무자가 체납을 하면 채권자인 은행은 채무자에게 유질처분을 피할 수 있는 대안을 모색하도록 도와주어야만 하도록 하였다. 이를 위해서 채권자는 체납통지를 보내기 전에 채무자를 접촉했거나 접촉하도록 최대한의 노력을 했다는 것을 보여 주어야만 하게 되었다. 우선은 편지로 접촉을 시도해야 하고, 그 후 최소한도 세 번에 걸쳐 서로 다른 날, 서로 다른 시간에 접촉을 시도했다는 것을 보여주고 그 때서야 체납통지를 등기할 수 있도록 했다.

이렇게 채무자를 접촉하도록 하는 것은 주택소유주가 유질공매처분을 당하지 않도록 모든 대안을 모색하도록 도와주는 것이 목적임으로 이러한 정부의 배려를 최대한으로 이용해 오려운 시기에 주택을 유지할 수 있는 방법을 모색하도록 하는 것이 필요할 것이다. 은행과의 협상을 통해서 기존의 융자가 원금이나 이자가 조정될 수도 있고 경우에 따라서는 지불기간의 연장을 통해서 매 달 지불하는 금액이 조정될 수도 있다. 정부가 원하는 것이 바로 이와 같은 방법을 통해서 유질공매처분을 피할 수 있는 기회를 채무자에게 주라는 것이다.

물론 할부금의 지불이 어려우면 집을 포기하거나 파산을 고려할 수도 있을 것이다. 그 또한 경우에 따라서는 새로운 출발을 위한 훌륭한 해결책이 될 수도 있다. 하지만 너무 일찍 포기하지 말고 마지막까지 주택을 유지할 수 있도록 최대한의 노력을 해 보고 안될 경우 포기하더라도 늦지 않다는 것을 알아둘 필요가 있다.

담보물 처분(Foreclosure)과 입주자의 퇴거문제

많은 건물주들이 비싼가격에 산 부동산에 대한 대출금을 지불하지 못하여 가지고 있는 아파트 등이 은행에 넘어가거나 담보물의 경매처분으로 소유권이 이전되는 경우가 요즘들어 많이 발생하고 있으며, 이에따라 아파트를 임대하고 있는 입주자들은 퇴거를 당하는 것이 아닌가하는 불안감에 문의하는 경우가 많이 있었다.

부동산에 대한 권리는 그 순서가 중요하다. 담보권을 설정하더라도 먼저 등기한 사람이 우선순위를 가지게 되고, 우선권을 가진 사람이 그 권리를 행사할 수 있고 은행으로 넘어간 경우나 경매처분된 경우에도 기본적으로는 우선권을 가진 사람이 입주자에 대해서도 퇴거명령을 받을 수 있다. 이 것이 바로 캘리포니아의 기본법(CCP §1161)이지만 로스엔젤레스, 샌프란시스코, 싼타모니카, 글렌데일 등 임대안정조례가 발효되어 있는 곳들에서는 단순히 건물주가 은행대출금을 지불하지 못해서 담보물 처분으로 소유권이 바뀌었다고 해서 새로운 소유주 혹은 은행이 입주자를 퇴거시키지 못하게 되어있다. 로스엔젤레스의 예를들면 입주자를 퇴거시키려면 조례가 정하고 있는 열두가지 사유에 해당하지 않으면 입주자를 퇴거시키지 못한다고 하였고, 이 부분에 대해서 1985년에 시의 조례가 캘리포니아법에 우선하는지에 관한 소송(Gross v. Superior Court (1985) 171 Cal.App.3d 265)에서 시의 조례가 우선한다는 판시가 있은 이후에는 더 이상의 논쟁은 없다.

하지만 이 조례는 1가구 개인주택에는 적용되지 않음으로 단독주거주택을 임대한 입주자는 본래의 캘리포니아 법안에 따라 퇴거 당할 수 있으니 다르게 적용된다고 할 수 있다. 따라서 입주자가 임대료를 아무리 잘 내고 있었다고 할 지라도, 건물주가 은행대출금을 지불하지 않았다면 은행은 소유권을 건물주로 부터 이어받든지 경매처분하는 경우 입주자도 퇴거명령을 받을 수 있다는 것을 의미한다.

물론 개인주택을 임대한 경우가 아니더라도, 단순히 은행으로 넘어갔다든지 경매처분되었다든지의 이유가 아닌 다른 정당한 사유로 인한 퇴거는 언제나 가능하다. 이를테면 임대료를 내지 않거나, 불법행위를 저지지르거나, 혹은 임대기간이 종료되고 비슷한 조건의 같은 기간동안의 임대계약연장을 거부하는 등의 입주자의 경우에는 퇴거시킬 수 있는 방법이 있다.

합법적으로 입주자를 퇴거시키는 경우라도 임대를 종료시키려면 30일의 고지가 필요하고, 1년 이상을 산 입주자의 경우에는 60일의 고지가 필요하며, 건물을 철거 하든지 건물의 임대를 더 이상하지 않는 경우에는 120일의 고지가 필요하고, 입주자가 불법적인 일을 하든지 임대료를 내지 않는 경우에는 3일의 고지가 필요하다.

결론적으로 말하면 로스엔젤레스에 있는 일반 아파트의 경우에는 임대료를 잘내고 임대계약을 잘 준수하고 있는 경우에는 건물주가 은행의 대출금을 지불하지 않아서 Foreclosure되는 경우라도 큰 걱정을 할 이유는 없다는 것이다.