세입자가 문닫고 없어 졌을 때

임대계약 기간 중 세입자가 문 닫고 없어 졌을 때 건물주는 그냥 들어가서 다른 사람에게 임대를 주면 되는가 하는 질문을 많이 받는다. 비록 임대료는 내지 않고 있다가 아무런 말도 없이 세입자가 나가고 없는 것 같을지라도 임대계약이 있는데 임대계약은 계속 유효한 것인지 그렇다면 퇴거명령신청을 법원에서 받아야만 하는 것인가 하는 것이다. 특히 장비나 재고, 가구 등을 남겨두고 사라졌을 때 더욱 딜레마에 빠지는 것 같다. 그대로 놓아 두자니 임대료도 받지 못하면서 장소를 놀리는 것이 되고 법원의 명령없이 장비나 재고를 옮겨 놓거나 처분했다가 법적인 책임을 지는 것은 아닌지 그렇다고 퇴거명령을 받아내자니 시간과 돈이 많이 드는 일이라 망설이게 되는 것이다.

이렇게 14일이상 임대료를 밀리고 세입자가 사업을 포기한 것으로 합리적으로 믿어질 때는 법이 정한 양식에 따라 실제 임대장소를 포기한 것인지를 묻는 통지를 세입자에게 직접 전달하거나 편지로 보내면 된다. 세입자는 이 통지를 직접 전달받은 후 15일 이내에, 편지로 받았으면 18일 이내에 건물주에게 임대장소를 포기한 것이 아니라고 답변을 해야만 된다. 보통의 경우는 실제 포기한 것이 대부분이기 때문에 아무런 답변도 없을 것이다. 물론 답변이 있다고 하더라도 임대계약 위반으로 법적 퇴거명령과정을 밟으면 된다. 다만 비용과 시간이 더 들기 때문에 불편해 지는 것 뿐이다.

임대장소에 남아 있던 재산들에 대해서는 역시 세입자에게 소유권을 주장할 수 있다는 통지를 보낼 수 있는데 이 통지를 직접 전달받은 후 15일 이내에, 편지로 받았으면 18일 이내에 건물주에게 남아있던 재고나 장비 등 재산을 포기한 것이 아니라고 답변을 해야만 된다. 만일 남아 있는 재산의 가치가 300달러 이하라면 건물주가 갖거나 마음대로 처분할 수 있고 그 이상이면 공매를 통해서 처분하고 비용을 제외한 금액은 카운티정부로 보내게 된다. 전 세입자가 그 금액을 받고 싶으면 카운티 정부에 1년 이내에 청구하면 된다.

이와같이 법인 정한 절차에 따라 처분하면 시간과 금액이 절약될 뿐만 아니라 남아있는 재산을 법적절차를 거치지 않고 처분하면 그에 따른 피해보상을 해 주어야 할 수도 있게 되고 임대장소에 대해서도 깨끗하게 청소를 한 후 새로운 세입자에게 합법적으로 넘길 수 있게 되는 것이다.

따라서 이런 경우에 가장 확실한 방법은 법이 정한 방식으로 법이 정한 양식을 이용하여 통지하고 그에따라 처분해야만 한다는 것이다. 그럴 때 비용도 절약되고 기간도 줄어들 뿐만아니라 확실한 절차라는 것이다.