임대계약과 후순위(Subordination)조항

기본적으로 부동산에 대한 권리는 순서가 중요하다. 은행이 융자를 해주고 부동산에 담보를 걸어 놓은 것도 부동산에 대한 권리이고 임대계약을 통해서 임차인이 되어 사업을 하는 것도 그 부동산에 대한 권리이다. 따라서 누가 그 부동산에 우선순위의 권리를 갖는가 하는 것은 매우 중요한 일이다. 예를들어 융자를 해주고 먼저 담보를 설정한 은행은 후순위의 은행보다 차압을 하고 경매처분을 할 때 먼저 금액을 지불받을 권리가 있는 것이다.

마찬가지로 임대계약의 경우도 부동산에 대한 담보와 마찬가지로 부동산에 대한 권리이기 때문에 임대계약이 등기되거나 입주하기 이전에 등기된 담보설정이라면 그 담보설정이 우선순위를 가지게 되고 따라서 임차인의 퇴거를 요구할 수 있는 것이다. 반대로 말하면 융자를 해 준 은행의 입장에서는 경매처분을 하게 되도 이미 임대계약을 가지고 입주해 있는 임차인들은 그대로 놓아둘 수밖에 없다는 것이되고 이는 경매처분하는데 제약 사항이 되기도 한다.

그래서 은행은 이런 경우라면 건물주에게 융자해 주기를 꺼릴 수 밖에 없고, 일반적으로 이를 해결하기 위해서 융자를 해 주는 조건으로 모든 입주자에게 후순위계약(Subordination Agreement)이란 것을 서명 받아오라고 요구하기도 한다. 후순위계약이란 비록 임대계약이 은행융자보다 먼저 발생했지만 법적으로 은행융자보다 임대계약을 후순위에 놓도록 하는 것이 동의한다는 것을 말한다. 하지만 이미 입주해 있는 세입자 입장에서는 꼭 이를 서명해야 하는 의무가 없는 관계로 서명하지 않는 세입자가 하나라도 있다면 은행융자를 포기해야 될 수밖에 없을 것이다.

따라서 건물주가 작성하는 임대계약에는 후순위조항을 미리 삽입해 놓든지, 아니면 후에 건물주가 세입자에게 후순위계약을 서명하라고 하면 몇 일이내에 반드시 서명해야만 하며 이를 하지 않으면 임대계약위반이라는 조항을 미리 넣어 놓는 것이 일반적이다. 세입자의 입장에서는 건물주가 융자금 상환을 못해서 건물이 경매처분된다고 해서 자기는 임대금을 잘 내고 있었는데 쫒겨나는 황당한 상황을 피하기 위해서 세입자가 임대금을 잘 내고 있으면 퇴거시키지 못한다는 교란방지 및 직권대리조항(Nondisturbance and Attornment)을 잘 규정해 놓는 것이 필요하다.

이와같이 임대계약의 내용은 건물주와 세입자의 이해관계가 서로 상충하는 부분이 많이 있으니 잘 살펴보고 서명하는 것이 중요하다.