임대계약과 금반언증명서(Estoppel Certificate)

장소를 임대해서 사업을 하다보면 건물주가 금반언증명서를 주면서 서명하라고 하는 경우가 있다. 금반언증명서라는 것은 임차인과 임대인과의 임대계약관계에 관한 사실들을 제삼자에게 확인시켜주는 서류인데 법적인 중요성을 가지고 있으므로 조심해서 작성하고 서명해야만 한다.

보통의 임대계약에는 건물주가 임대인으로서 금반언증명서를 사업주인 임차인에게 그 내용을 작성하고 서명해서 제출하라고 하면 일정 기간내에 그렇게 해야만 한다는 조항이 있는 것이 일반적이다. 이런 임대계약조항이 있는데도 임차인이 건물주의 요구에 따르지 않으면 임대계약위반으로 퇴거명령조치를 취할 수도 있다.

금반언증명서를 임차인이 작성하도록 하는 것은 1) 임대계약이 현재 유효하며, 변경되거나 수정되지는 않았는지, 2) 건물주가 임대계약에 따라 해야하는 모든 의무를 수행하였는지, 3) 공사비 등 건물주가 지불해야 하는 금액이 있다면 그 모든 금액이 지불되었는지, 4) 건물주가 임대인으로서 임대계약의 내용을 시행하는데 임차인으로서 반대할 수 있는 어떤 요구나 주장할 바가 있는지, 5) 임대금액은 모두 지불되었으며, 미리 지불된 금액이나 미지불된 임대액은 있는지, 그리고 6) 보증금으로 지불한 금액은 얼마인지 등을 확인하여 줄것을 요구하는 것이다.

이렇게 임차인이 금반언증명서에 기술한 내용를 바탕으로 그 부동산을 사는 사람이나, 그 부동산을 담보로 융자를 해주는 은행이 사거나 융자하는 판단의 근거로 사용하게 되는 것으로 임차인이 협조해 주지 않으면 융자를 못하게 되거나 부동산을 팔지 못하게 되는 일이 발생할 수도 있으므로 건물주는 일정기간내에 작성해 달라고 요구하는 것이다. 또한 은행이나 건물의 매입자 입장에서는 그 내용을 바탕으로 판단을 내렸으므로 임차인은 후에 금반언증명서에 적혀 있는 내용이 사실과 다르다고 주장하는 것이 금지되게 되는 것이다.

따라서 임차인은 금반언증명서를 작성할 때 정확한 정보가 적히도록 조심해야 할 것이고 건물주가 이미 그 내용을 모두 기입한 상태에서 임차인에게 서명하라고 한다면 그 내용이 사실과 부합하는지를 정확하게 살펴보고 사실과 다르면 수정해서 서명할 일이다. 건물주 입장에서는 이런 기록을 받아 둠으로서 후에 발생할 수도 있는 분쟁의 소지를 없앨 수 있는 장점도 있다.