유질처분(Foreclosure)의 절차와 대책

요즘들어 부동산의 할부금을 체납해서 유질공매처분을 당하게 되는 경우가 많아졌다. 이와 관련된 법을 미리 알아서 대비하는 것이 도움이 될 것이다.

유질처분은 제일먼저 채무자가 할부금을 체납하면서 시작된다. 캘리포니아의 경우를 중심으로 살펴보면 체납을 하게되면 채권자는 체납통지(Notice of Default)를 보내게 되는데 보통은 두 번이상 체납을 해야 체납통지를 보내는 것이 일반적이고, 그 후 3개월 후 공매일자를 정하게 되면 공매통지서(Notice of Trustee Sale)를 보내게 된다. 공매일 5일 전까지 모든 채무를 청산하지 않으면 공매(Foreclosure Sale)를 통해 최고 입찰자에게 해당 부동산의 소유권을 넘기는 것으로 유질처분은 끝나게 된다.

하지만 현재 경기상황에서 유질처분의 급격한 증가가 상황을 악화시킨다고 보고 캘리포니아주는 작년부터 2013년 1월 1일까지 한정적으로 2003년 1월 1일부터 2007년 12월 31일까지 발생한 주거주택에 한해서 체납통지를 보내기 전 특별한 노력을 하도록 하였다. 이 특별한 노력으로 채무자가 체납을 하면 채권자인 은행은 채무자에게 유질처분을 피할 수 있는 대안을 모색하도록 도와주어야만 하도록 하였다. 이를 위해서 채권자는 체납통지를 보내기 전에 채무자를 접촉했거나 접촉하도록 최대한의 노력을 했다는 것을 보여 주어야만 하게 되었다. 우선은 편지로 접촉을 시도해야 하고, 그 후 최소한도 세 번에 걸쳐 서로 다른 날, 서로 다른 시간에 접촉을 시도했다는 것을 보여주고 그 때서야 체납통지를 등기할 수 있도록 했다.

이렇게 채무자를 접촉하도록 하는 것은 주택소유주가 유질공매처분을 당하지 않도록 모든 대안을 모색하도록 도와주는 것이 목적임으로 이러한 정부의 배려를 최대한으로 이용해 오려운 시기에 주택을 유지할 수 있는 방법을 모색하도록 하는 것이 필요할 것이다. 은행과의 협상을 통해서 기존의 융자가 원금이나 이자가 조정될 수도 있고 경우에 따라서는 지불기간의 연장을 통해서 매 달 지불하는 금액이 조정될 수도 있다. 정부가 원하는 것이 바로 이와 같은 방법을 통해서 유질공매처분을 피할 수 있는 기회를 채무자에게 주라는 것이다.

물론 할부금의 지불이 어려우면 집을 포기하거나 파산을 고려할 수도 있을 것이다. 그 또한 경우에 따라서는 새로운 출발을 위한 훌륭한 해결책이 될 수도 있다. 하지만 너무 일찍 포기하지 말고 마지막까지 주택을 유지할 수 있도록 최대한의 노력을 해 보고 안될 경우 포기하더라도 늦지 않다는 것을 알아둘 필요가 있다.