부동산의 경매처분과 세입자

많은 돈을 투자해서 사업을 하다가 사업체가 있는 건물의 건물주가 은행융자금을 갚지 못해서 건물이 제삼자에게 넘어갔을 때, 전 건물주와의 임대계약은 어떻게 되는지는 중요한 문제이다. 기존의 임대계약은 파기가 되는 것인지, 혹은 그대로 유지가 되는 것인지, 임대금액은 올릴 수 있는 것인지 등에 관해 문의하시는 분들을 많이 보았다.

일단 원칙적인 면에서 본다면, 부동산에 대한 권리는 순서가 중요하다. 이를테면 부동산을 담보로 은행에서 돈을 꿨다면 담보권을 등기한 순서가 중요하게 되는 것이다. 임대계약도 부동산에 대한 권리임으로 은행융자가 먼저인지 임대계약을 한 것이 먼저 인지가 기본적으로는 중요하다. 따라서 임대계약에 다른 아무런 조항이 없다면 건물주가 지불하지 못한 융자계약이 임대계약보다 먼저라면 건물이 경매처분으로 새로운 건물주에게 소유권이 넘어갔을 때 임대계약은 경매처분과 함께 없어지게 된다.

부동산이 융자금의 체납에 따라 경매로 건물주가 바뀌었다고 해서 세입자를 나가게 하는 것이 건물주나 세입자 모두에게 이득이 되지 않을 수 있다. 경매에서 구입하는 새로운 건물주는 세입자가 계속 임대료를 지불하기를 원할 수 있고, 세입자도 계속 같은 장소에서 사업을 유지하기 원할 것이기 때문이다.

따라서 이런 문제에 대비해서 임대계약에는 여러가지 조항이 들어있다. 은행이 융자를 해줄때 보통은 은행의 부동산에대한 권리순서가 세입자를 포함한 남들보도 우선순위이기 원하기 때문에, 이를 예상해서 건물주는 우선순위종속(Subordination)조항을 임대계약에 넣는 경우가 많은데 이런 조항이 있으면 은행이 세입자가 있는 상태에서 융자를 해 줬어도 세입자보다 우선순위의 권리를 갖게된다. 그 결과 은행이 경매를 하게 되면 새 건물주는 세입자를 나가라고 할 수 있는 권리를 갖게되는 것이다. 이 것은 세입자에게 너무 심한 조항이라, 세입자가 임대료를 체납하지 않고 잘 내고 있으면 기존의 세입자를 나가라고 하지 못한 다는 권리유지조항(Non-disturbance Agreement)를 포함시켜 세입자의 권리를 보호하기도 한다. 여기에 추가하여 세입자가 새로운 건물주가 나타났을 때 임대계약이 경매에 의해 파기되었으니 이제는 임대계약에 묶여있지 않으니 문닫고 나가겠다고 선언할 수도 있으니, 이를 피하기 위하여 양도승인조항(Attornment)을 넣어서 건물주가 바뀌더라도 새로운 건물주를 임대계약의 당사자로 인정할 것이라는 것을 미리 임대계약에 포함시키는 경우도 있다.

이와같이 임대계약은 포함된 내용에 따라 권리와 의무가 크게 달라지니 계약하기 전에 전문가의 조언을 받는 것이 필수적이라 할 것이다.