사업체 매매와 임대계약

사업체를 구매한 후 임대계약관계로 문제가 발생한 손님에게 임대계약은 읽어 보았고 그 내용은 잘 이해하고 있었는가를 문의하면 많은 분들이 영어도 모르는데 어떻게 읽어 보았겠는가 하면서 파는 사람이 어떻게 되어있다고 말했고 부동산 브로커가 잘 설명해 주어서 잘 알고 있었다고 말하는 분들이 많이 있다.
임대계약이 사업체를 운영하는데 있어서 중요한 것은 우선은 아무리 사업체를 구입한다고 하여도 임대계약이 없으면 사업을 운영할 장소가 없는 것이며 다른 곳으로 옮겨서 운영을 해야 하는 문제가 발생한다면 권리금이 아무런 의미가 없을 수도 있다는 것이다. 따라서 사업체를 인수하기 전에 반드시 변호사를 통해서 새로운 임대계약을 미리 살펴보는 것이 중요하다.
임대계약에서 우선 알아 보아야 할 것들을 살펴보면 1) 임대기간이 언제까지인지, 2)현재의 임대기간이 만료된 이후에 다시 연장할 권리(Option)가 있는지, 3)현재의 사업자로부터 임대권을 이양받을 수는 있는 것인지, 4)임대기간을 연장할 수 있는 권리도 사업체의 매입자에게 이양이 되는 권리인지, 5) 현재 내야하는 임대금액은 얼마인지, 6) 그 임대금액은 매년 얼마씩 인상되는 것인지, 7) 임대금액외에 공동비용(Common Area Charge)등에 대해서 추가로 내야하는 금액은 어떤 것들이 있으며 얼마인지, 8) 연장기간동안에는 임대금액이 어떻게 산출되는지, 9) 임대를 다른 사람에게 넘기려면 어떤 조건을 요구하는 지, 10) 새로운 세입자도 같은 임대금액을 지불하는지 혹은 증가된 액수를 지불해야 하는지와 11) 재산세나 임대료등 전 주인이 내지 않은 것으로 에스크로에서 지불되지 않아 매입자가 책임질 수도 있는 것은 있는지도 알아보야할 것이다.
그 중에서도 특히 사업체를 구입하는 에스크로 중이라면, 에스크로 중에 건물주와 임대계약의 이양을 먼저 합의하고 서명해 버리기도 하는데, 에스크로가 중간에 파기되기라도 하면 복잡한 문제가 발생할 수도 있으니, 이럴 때는 반드시 에스크로가 종료되어야 임대계약의 이전이 유효하다는 것을 명시하는 것이 필요하다. 또한 재산세, 보험료, 광열비, 수리비용 등 공동구역유지비용(Common Area Maintenance Charge)이 각 임대인의 면적비율에 따라 나누어서 지불해야 하는 경우도 있는데 이것을 트리플 네트(NNN)라고 해며 일반 소매업소들의 임대에는 보통 이런 조건으로 하는 것이 일반적이지만, 사업을 처음 하시는 분들은 이런 것을 모르고 기본 임대비용만을 내야하는 비용으로 손익을 계산하는 경우도 있는데 반드시 알아두고 임대계약을 살펴보아야 하는 조항이다. 이와 더불어 임대기간을 연장할 수 있는 권리(Option to Renew)는 반드시 행사해야만 주어지는 것이고 임대계약에 정해진 일정한 기간내에 이 권리를 행사하지 않으면 임대계약은 원래의 기간대로 만료되고 더 이상 연장되지 않는다는 것도 알아 두는 것이 필요하다.