에스크로란

부동산이나 사업체의 매매시 파는사람과 사는 사람의 중간에서 중립적인 일을 하는 것을 에스크로라고 한다. 작은 사업체를 인수인계하는 경우에는 작은 규모라고 해서 변호사와 상담하지 않을 뿐만 아니라 에스크로를 통하지도 않는데 그럴경우에는 많은 위험성을 내포하고 있다.

파는 사람의 경우는 항상 매매금액을 우선적으로 받는 것이 중요할 것이며, 사는 사람입장에서는 모든 소유권이 확실하게 이전되어 오고 모든 부채가 정리가 되어 전주인이 발생시킨 어떤한 부분에 대해서도 아무런 책임이 없게 되었다는 것을 확인한 이후에 금액이 지불되는 것이 중요하다. 파는 사람과 사는 사람이 이와 같이 이해관계가 다름으로 파는 사람입장에서는 아무 문제가 없으니 나를 믿고 빨리 금액을 지불하고 사업체를 인수하라고 주장하는 것이고 사는 사람은 계속 불안할 수 밖에 없는 것이다.

따라서 에스크로에서는 에스크로 기간동안에 사는 사람에게서는 현금과 기타 융자금을 받아두고 파는 사람의 부채와 숨은 빚을 모두 청산하여 에스크로의 종료시에 각각 사는 사람에게는 깨끗한 소유권을 파는 사람에게는 각종 부채를 청산하고 남은 현금을 각각 줌으로서 에스크로를 종료하게 된다. 에스크로가 있는 이유는 사는 사람과 파는 사람이 동시에 현금과 소유권을 서로 주고 받지 못하기 때문에 중요하다. 에스크로 기간 중에 임대계약도 양도 되어야 하고, 숨은 부채도 청산하여야 하고, 세금을 정산하며, 융자신청을 통해서 융자금도 나와야 파는 사람과 사는 사람간에 준비가 되어 에스크로를 종료할 수 있는 것이다.

또한 에스크로를 통해서 일년에 한 번 혹은 두 번씩 내는 재산세, 임대료, 기타 경비등을 매매가 이루어 지는 시점을 기준으로 해서 사는 사람과 파는 사람의 경비로 각각 나누어 계산해 주는 역할도 하게된다.

모든 법절차를 안다고 하면 에스크로를 반드시 거쳐야 하는 것은 아니나, 특히 사는 사람의 보호라는 측면에서 본다고 하면 반드시 에스크로를 거쳐야 할 것이다. 예를들어, 판매세(Sales Tax)나 종업원세금(Payroll Tax)의 경우 각각 SBOE나 EDD에서 납세완납증명 (Tax Clearance Certificate)을 받아야 하는데 이것을 보통은 에스크로에서 도와준다. 만일 이 납세완납증명을 받지 않을 경우에는 사업체를 사는 사람은 파는 사람이 혹 내지 않은 판매세나 종업원세금이 있다고 할 경우, 파는 사람이 내지 않을 경우 사는 사람이 다 내야하는 것이다. 일단 다 낸 것처럼 보일 지라도 예를 들어서 2년 후에 세무감사가 나왔을 경우에라도 그 부담을 사업체를 구매한 사람이 내야될 수 있는 것인데 정부입장에서는 사업체를 판 사람보다는 현재 그 장소에서 사업을 하고 있는 사람에게서 세금을 받아가기가 훨씬 수월할 것이고, 남의 세금을 내서 억울한 관계로 판 사람을 찾아보아도 찾기 어려운 경우가 많고 혹시 판 사람이 파산(Bankruptcy)이라도 하게 되면 그 돈을 받아내기는 거의 불가능해 진다.

따라서 아무리 적은 금액의 거래라 할지라도, 또한 파는 사람이 아무리 섭섭하다, 아무 문제가 없다, 액수가 너무 적다 등의 주장을 하더라도, 부동산이나 사업체의 소유권을 이전할 경우에는 에스크로를 사용하는 것이 특히 사는 사람의 입장에서는 중요하다 할 것이다.