부동산 공동투자의 방법과 문제점

부동산처럼 규모가 큰 금액의 재산에 투자할 때는 한 사람의 자금만으로 하는 것이 아니라 한 사람 혹은 소수의 적극적 관리자와 다수의 소극적 소규모투자자가 같이 투자하게 되는 경우가 많이 있다. 관리자 입장에서는 좀 더 큰 규모의 부동산에 투자할 수 있고, 소규모의 소극적 투자자들에게 있어서는 개인적으로는 기회가 닿을 수 없는 큰 규모의 투자대상에 참가할 수 있고 경험있는 관리자의 능력에 편승하여 같이 이득을 나눌 수 있다는 장점이 있어서 매력적이라 할 수 있다.

보통 공동으로 투자할 때는 가장 간단한 형식이 General Partnership이라고 하여 모두가 공동으로 책임을 지는 무한책임 파트너쉽의 형태가 있으나 규모가 커 지면 모두가 무한책임을 가진다는 점 때문에 이 보다는 유한책임 파트너쉽(Limited Partnership)을 좀 더 선호하고 있다. 여기에서는 관리자의 역할은 무한책임 파트너(General Partner)가 맡게되고 소극적 투자자들은 유한책임파트너로 남게 되는 것이 일반적이다. 유한책임 파트너쉽은 최소한도 한 명의 무한책임파트너가 있어야 하기 때문에 주식회사(Corporation)를 선호하기도 하는데 이 경우 C Corporation의 경우는 이중과세의 단점이 있어서 S Corporation으로 회사를 설립하기도 하지만 외국인은 주주가 될 수 없고 인원에도 제한이 있어서 S Corporation보다 유한책임회사(Limited Liability Company)를 설립하는 경우도 많이 있는데 세금상으로는 약간 손해가 있을 수도 있으나 모두가 유한책임이라는 장점이 있다. 유한책임회사는 한 명 혹은 소수의 관리자 (Manager or Managing Member)와 소극적투자자(members)들로 구성되어 있다.

공동투자와 관련한 문제점들을 살펴보면 그 가장 큰 문제는 역시 투자관리자와 소극적 투자자들 사이의 문제가 가장 크다 할 것이다. 우선 관리자가 가장 큰 투자자이고 재력가라고 한다면 소극적 투자자의 입장에서는 운영계약(Operation Agreement)에 따라 정확한 회계보고 등의 투명한 관리와 융자, 재융자, 보증, 투자, 재투자, 혹은 매각 등의 경우 필요한 의견교환를 통한 결의와 경과보고, 정확한 지분의 배분과 유지, 신규투자자의 영입시의 정확한 결의에 따라 결정되어야 할 것이며 특히 각종서류의 서명시 내용을 확인 할 수 있도록 하는 것이 필요하다. 관리자가 투자를 유인한 경우이고 주요 투자자들이 소극적 투자자라면, 소극적 투자자의 입장에서는 이와 더불어 정확한 자기 지분의 확보가 중요하고 처음 사업을 시작할 때와, 신규투자자 영입, 지분 매각 등의 경우에 자신의 지분이 어떻게 시작하고 변경되는 지를 정확히 확인하고 특히 관리자가 본인은 전혀 투자하지 않으면서도 일정 지분을 확보하게 되는지 얼마의 지분을 원하는 지도 알아두는 것이 필요하다. 또한 관리자가 부동산 코미션도 받는지 관리비는 얼마나 청구하고 그 외 관리와 관련하여 얼마의 사례를 받게되는 지도 미리 아는 것이 중요하며, 특히 융자, 재융자 또한 그와 관련한 보증의 경우에는 재력이 있는 사람이 결국에는 모든 책임을 지는 것으로 끝날 가능성이 많음으로 관리권을 타인에게 이양하는 것을 조심해야 한다.